Properti adalah salah satu investasi yang paling diminati oleh orang-orang di dunia. Setidaknya ada empat  potensi keuntungan yang bisa didapat dari bisnis properti, yaitu capital gain, cash flow (recurring income), appreciation, dan depreciation yang membuat setiap orang tertarik untuk menggeluti bisnis properti tersebut.

Namun, dibalik banyaknya sumber pemasukan tersebut, terdapat juga beberapa biaya yang perlu Anda pertimbangkan. Sebagian dari biaya-biaya tersebut adalah biaya terkait dengan perpajakan dan perizinan. Berikut beberapa biaya yang perlu Anda pertimbangkan saat berbisnis properti.

 

Biaya Pengecekan Sertifikat

Seseorang yang ingin berinvestasi atau berbisnis properti harus melakukan pengecekan sertifikat. Anda dapat melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan dan pastikan keamanan tanah tersebut. Jangan sampai Anda membeli atau berinvestasi di tanah yang sengketa atau tidak jelas kepemilikannya. Banyak kasus investor pemula yang membeli tanah murah, namun ternyata tanah tersebut adalah sengketa waris. Biaya pengecekan sertifikat ini dibayarkan sesuai dengan kebijakan kantor pertanahan daerah tempat Anda berinvestasi.

 

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bagi investor yang sudah biasa berbisnis dan berinvestasi properti sudah tidak asing lagi dengan istilah BPHTB. Pajak ini besarnya 5% dari selisih harga beli properti dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).

Contoh: Pak Budi ingin membeli rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp60.000 per m2. Jika diketahui nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) sebesar Rp60 juta. Berapa BPHTB yang harus dibayarkan oleh Pak Ronald?

Jawab:

Item

Perhitungan

Hasil (Rupiah)

Harga tanah

200 x 700.000

140.000.000

Harga bangunan

100 x 600.000

60.000.000

Total harga

 

200.000.000

Nilai tidak kena pajak (NJOPTKP)

 

– 60.000.000

Total nilai jual kena pajak (NJKP)

 

140.000.000

Biaya BPHTB

5% x 140.000.000

7.000.000

 

Jadi biaya BPHTB yang harus dibayarkan Pak Ronald adalah Rp7.000.000.

 

Pajak Penghasilan

Pajak penghasilan dibayarkan oleh pemilik rumah. Dahulu besaran pajak penghasilan adalah 5%, per 8 September biaya pajak penghasilan turun menjadi 2,5% dari harga jual. Selain itu ada juga keringan PPH jika Anda menjual rumah susun sederhana. Pajak yang harus dibayarkan adalah 1%. PPH ini akan gratis, jika Anda menjual properti tersebut kepada pemerintah atau perusahaan negara yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah.

 

Pajak Pertambahan Nilai (PPn)

Pajak pertambahan nilai berlaku untuk properti di atas harga Rp36 juta. Nilai PPn yang harus dibayar adalah 10%. PPN hanya dikenakan satu kali saja pada saat membeli properti. Jika kita membeli dari developer maka, pembayaran dan pelaporan akan dilakukan melalui developer. Jika pembelian dilakukan sendiri maka harus bayar maksimal tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak maksimal tanggal 20 bulan berikutnya.

Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah (PPnBM)

Khusus untuk rumah yang dianggap barang mewah harga transaksi di atas Rp5M dan luas bangunan lebih dari 400 m2. Selain itu apartemen, condotel dengan luas lebih dari 150 m2. Besaran PPnBM adalah 20%.

 

Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Kalau berhubungan dengan properti selalu saja tidak lepas dari Pajak Bumi dan Bangunan. Besarnya PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

 

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Harga pembuatan Akta jual beli tanah ini berbeda-beda setiap lokasi, namun nilai maksimalnya adalah 1% dari harga transaksi. Sebelum Anda melakukan AJB semua persyaratan (nomor 1 – 6) sudah terpenuhi.

 

Biaya Balik Nama dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Kegiatan balik nama dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Banyak notaris yang sekaligus berprofesi sebagai PPAT. Proses balik nama ini biasanya dilakukan pada saat AJB di notaris.

 

Biaya Notaris

Biaya yang dikeluarkan untuk jasa profesional notaris, mulai dari melakukan pengecekan sertifikat, melakukan validasi pajak, membuat surat kuasa dan lain sebagainya. Biayanya tergantung dengan notaris dan lokasi.

 

Biaya Izin Mendirikan Bangunan

Khusus untuk Anda yang berniat untuk membangun bangunan dan/atau merenovasi, Anda perlu mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan). IMB ada tiga jenis yaitu:

– IMB bangunan baru, jika Anda ingin membuat bangunan baru.

– IMB renovasi, jika Anda ingin melakukan renovasi bangunan.

– IMB lama, jika Anda membeli bangunan lama yang belum memiliki IMB.

 

PPn Kegiatan Membangun Sendiri (PPn KMS)

Nah ini dia satu lagi PPn yang harus dibayar jika Anda membangun sendiri rumah diatas 200 m2. Namanya PPn Kegiatan Membangun Sendiri (PPn KMS). PPn KMS ini dibayarkan oleh yang punya rumah, bukan pemborongnya. Tarifnya adalah 2% dari ongkos membangun.

 

Biaya Operasional

Selain biaya di atas, ada juga biaya yang harus Anda keluarkan untuk operasional bisnis properti. Contoh jika Anda mengelola sebuah rumah kos, guest house maka ada biaya bulanan yang harus dibayarkan meliputi biaya  tenaga kerja, keamanan, kebersihan, air, listrik, telepon, internet dan lainnya.

 

Biaya Manajemen

Jika Anda memiliki sebuah hotel, rumah kos mewah, condotel pasti ada biaya manajemen. Biaya ini adalah biaya yang dibayarkan untuk mengelola properti Anda.

 

Biaya Modal (Cost of Funds)

Biaya modal adalah biaya yang digunakan untuk mendanai pembelian dan investasi. Jika Anda bekerja di perusahaan pengembang mungkin Anda tidak heran dengan istilah cost of funds atau terkadang ditulis dalam bahasa yang lebih sakti weighted average cost of capital (WACC). Anda dapat menghubungi konsultan bisnis atau akuntan Anda untuk membantu menghitungnya. Intinya jangan lupakan bunga pinjaman bank dan bunga modal Anda.

 

Strategi Mengelola biaya Dalam Bisnis Properti

Setelah mengetahui banyaknya biaya yang harus dikeluarkan ketika berbisnis properti, tentunya saat ini Anda  bertanya apakah memiliki bisnis properti masih menjadi peluang yang menjanjikan? Jawabnya iya, jika Anda bisa melakukan pengelolaan keuangan dengan baik dan memiliki software akuntansi online yang handal semacam Jurnal untuk membantu Anda mengelola keuangan usaha properti dan memiliki strategi perencanaan  keuangan dengan baik.

 

Jurnal dengan fitur biaya yang dimilikinya akan membantu Anda untuk secara langsung mengelola dan mencatat semua biaya yang telah Anda keluarkan melalui sistem pelacakan biaya, penyimpanan bukti pembayaran, pelacakan biaya yang belum terbayar dan penjadwalan biaya berulang yang secara otomatis akan membuat perencanaan keuangan Anda lebih aman, terarah, dan terhindar dari masalah kebocoran pembiayaan di luar perencanaan usaha. Untuk mengetahui lebih jauh tentang fitur biaya dan fitur-fitur menarik lainnya dari Jurnal bisa Anda klik di sini. Segeralah bergabung dengan Jurnal dan nikmati free trial 14 hari dari kami.

Author