Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan dalam Akuntansi: Perbedaan, Pencatatan, dan Dampaknya pada Laporan Keuangan

Dalam kalangan profesional keuangan, adanya perubahan standar akuntansi, dari PSAK 30 ke PSAK 73 lalu kini PSAK 116, membawa pergeseran yang cukup fundamental, terutama bagi pihak penyewa.

Sehingga, masih banyak literatur yang belum menjelaskan gambaran lengkap antara sewa operasi vs sewa pembiayaan dalam akuntansi dan menjadi tantangan tersendiri.

Implementasi standar sewa ini menjadi penting untuk dipahami karena perubahannya berdampak langsung pada neraca perusahaan, khususnya pada aset yang harus diakui sebagai aset hak guna beserta liabilitas sewanya.

Untuk memahami dengan lengkap mengenai sewa operasi vs sewa pembiayaan dalam akuntansi, simak pembahasannya berikut ini.

Apa Itu Sewa Operasi?

Walaupun secara efektif aturan mengenai sewa operasi sudah digantikan secara efektif dengan IFRS 16, namun definisi sewa operasi sendiri masih relevan dengan IAS 17, di mana operating lease atau sewa operasi adalah sewa yang tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat kepemilikan aset kepada penyewa.

Dalam konteks sewa operasi, aset yang disewa akan berada dalam pencatatan lessor sebagai aset yang dimiliki yang kemudian mengakui penghasilan sewa secara sistematis selama masa sewa.

Salah satu contohnya seperti perusahaan menyewa ruang kantor selama dua tahun dengan opsi perpanjangan, atau menyewa kendaraan operasional untuk armada sales tanpa opsi beli di akhir masa sewa.

Apa Itu Sewa Pembiayaan?

Mengacu pada IFRS 16, finance lease atau sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat kepemilikan aset kepada penyewa, meskipun kepemilikan legal atas aset belum tentu berpindah pada akhir masa sewa.

Dalam standar akuntansi tersebut juga dijabarkan karakteristik yang mengarah pada klasifikasi sewa pembiayaan, seperti:

• Masa sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset
• Nilai kini dari pembayaran sewa mendekati nilai wajar aset
• Aset bersifat spesifik dan hanya bisa digunakan oleh penyewa ini
• Ada opsi beli dengan harga yang cukup pasti akan dieksekusi
• Kepemilikan aset berpindah di akhir masa sewa

Bagi lessor dalam sewa pembiayaan, aset pendasar tidak lagi diakui sebagai aset tetap dan sebagai gantinya mengakui piutang sewa atau investasi neto dari sewa pembiayaan.

Perbedaan Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan dalam Akuntansi

Di bawah ini akan menjelaskan perbedaan sewa operasi dan sewa pembiayaan dengan melihat aspek karakteristik dalam standar akuntansi. khususnya dalam perlakuan untuk lessor dan lessee.

Namun, berdasarkan standar akuntansi terbaru, yakni PSAK 116, sewa operasi dan sewa pembiayaan dalam akuntansi modern tidak lagi dibedakan untuk pihak penyewa (lessee), kecuali untuk kontrak jangka pendek atau aset bernilai rendah.

Perbedaan Perlakuan Akuntansi untuk Lessor dan Lessee

Standar terbaru, baik IFRS 16 maupun PSAK 116 sewa, memperkenalkan pendekatan yang berbeda untuk kedua belah pihak tersebut agar laporan keuangan mencerminkan realitas ekonomi yang lebih jujur.

Perlakuan untuk Lessor: Klasifikasi Masih Berlaku

Bagi lessor, klasifikasi sewa tetap didasarkan pada substansi transaksi, yaitu apakah kontrak mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan: jika ya dicatat sebagai sewa pembiayaan, jika tidak sebagai sewa operasi.

Perlakuan untuk Lessee: Model Tunggal dengan Pengecualian

Di sinilah perubahan paling fundamental terjadi. Sebelum IFRS 16 dan PSAK 73, lessee harus mengklasifikasikan setiap sewa sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan, lalu mencatatnya dengan cara yang berbeda.

IFRS 16 dan PSAK 73/PSAK 116 menghapus klasifikasi dua model ini untuk lessee dan digantikan model akuntansi tunggal, sehingga hampir semua sewa diakui sebagai aset hak guna dan liabilitas sewa.

Terdapat dua pengecualian yang diperbolehkanuntuk mencatat pembayaran sewa langsung sebagai beban periodik tanpa mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa, yaitu sewa jangka pendek dan sewa aset bernilai.

Dampak Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan pada Laporan Keuangan

Adanya perubahan standar akuntansi seiring berjalannya waktu juga memengaruhi dampak yang sistemik pada laporan keuangan perusahaan.

Jika ingin kita analisis lebih dalam, efek tersebut akan terlihat sebagai berikut:

1. Dampak pada Neraca

Sebelum PSAK 73, sewa operasi tidak dicatat di neraca, namun setelah PSAK 73 perusahaan wajib mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa, sehingga total aset dan liabilitas meningkat secara signifikan, terutama bagi bisnis dengan banyak kontrak sewa.

2. Dampak pada Laporan Laba Rugi

Dalam model lama, beban sewa diakui sama setiap periode, sedangkan pada PSAK 73 beban terdiri dari amortisasi aset hak guna dan bunga liabilitas, sehingga total beban lebih besar di awal dan menurun di periode berikutnya.

3. Dampak pada Arus Kas

Arus kas tidak berubah, tetapi klasifikasinya berbeda. Sebelumnya seluruh pembayaran sewa masuk aktivitas operasi, sedangkan setelah PSAK 73 pembayaran pokok masuk aktivitas pendanaan dan bunga diklasifikasikan sesuai kebijakan akuntansi.

4. Dampak pada Rasio Keuangan

Perubahan ini memengaruhi rasio keuangan, di mana leverage cenderung meningkat karena liabilitas bertambah, ROCE berubah akibat kenaikan aset, dan EBITDA biasanya meningkat karena beban sewa digantikan oleh amortisasi dan bunga di bawah EBITDA.

Kapan Pembedaan Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan Masih Penting?

Meskipun penyewa kini menggunakan model tunggal, istilah perbedaan sewa operasi dan sewa pembiayaan masih harus wajib dipahami oleh para akuntan.

Ini dilakukan karena beberapa alasan mendasar berikut:

1. Pihak Lessor

Perusahaan leasing, perusahaan pembiayaan, atau bisnis apapun yang menyewakan aset kepada pihak lain masih harus mengklasifikasikan setiap sewa dan mencatatnya sesuai klasifikasi tersebut.

Aturan ini pada dasarnua tidak berubah dengan PSAK 73.

2. Transisi dan Perbandingan

Memahami standar lama penting untuk menginterpretasikan laporan keuangan historis dengan tepat.

Perusahaan yang sebelum adopsi PSAK 73 memiliki banyak sewa operasi akan memiliki neraca yang terlihat sangat berbeda dibanding setelah adopsi dan perbedaan itu bukan karena kondisi bisnis berubah, melainkan karena standar pencatatannya yang berubah.

3. Analisis Substansi Kontrak

Meskipun lessee tidak lagi secara formal “mengklasifikasikan” sewa, pertanyaan tentang apakah suatu kontrak mengalihkan risiko dan manfaat secara substansial tetap relevan.

Misalnya untuk memahami apakah kontrak itu mengandung komponen sewa atau hanya komponen layanan murni.

Contoh Sederhana Pencatatan Sewa

Untuk lebih jelas dalam memahami perbedaan dua konsep ini, simak dua contoh berikut yang diimplementasi dalam jurnal akuntansi.

1. Lesse: Model Tunggal PSAK 73

PT Andalan Logistik menyewa gudang selama 3 tahun dengan pembayaran Rp120.000.000 per tahun.

Nilai kini dari seluruh pembayaran sewa pada awal masa sewa adalah Rp300.000.000.

Jurnal pada awal masa sewa sebagai berikut:

Jurnal amortisasi aset hak guna (setiap akhir tahun, metode garis lurus):

Jurnal pengakuan beban bunga:

Jurnal pembayaran sewa kepada lessor:

2. Lessor: Sewa Operasi

PT Properti Nusantara menyewakan ruang perkantoran kepada PT Startup Digital selama 2 tahun dengan sewa tahunan Rp80.000.000.

Masa sewa dan kondisi kontrak tidak mengindikasikan perpindahan risiko dan manfaat secara substansial serta sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.

Untuk jurnal pengakuan penghasilan sewa yang dicatat setiap setiap akhir periode, akan terlihat sebagai berikut:

Aset properti tetap tercatat dan terus disusutkan dalam pembukuan PT Properti Nusantara, tidak ada perubahan klasifikasi aset karena aset tetap dimiliki oleh lessor.

Poin Penting yang Harus Diperhatikan Saat Membahas Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan

Ada beberapa hal praktis yang sering menjadi sumber kesalahan interpretasi dan perlu diperhatikan secara khusus.

Pertama, selalu bedakan perspektif lessor dan lessee karena aturan keduanya berbeda secara fundamental.

Kedua, hindari menggunakan literatur lama tanpa konteks PSAK 73 karena klasifikasi sewa untuk lessee telah berubah.

Ketiga, pahami pengecualian sewa jangka pendek dan aset bernilai rendah serta terapkan secara konsisten sebagai kebijakan akuntansi.

Keempat, tentukan masa sewa secara tepat dengan mempertimbangkan opsi perpanjangan yang secara rasional akan dieksekusi.

Kelima, hubungkan seluruh dampak perlakuan sewa karena pengakuan aset dan liabilitas diikuti amortisasi, bunga, dan penyesuaian kontrak.

Kesalahan Umum saat Memahami Sewa Operasi vs Sewa Pembiayaan

Terdapat beberapa kesalahan  yang seringkali ditemukan dan bisa berdampak pada kualitas laporan keuangan yang dihasilkan.

1. Menganggap Semua Sewa Operasi Hilang

Mengira konsep sewa operasi sudah hilang sepenuhnya dari standar baru merupakan salah kaprah yang umum.

Pada dasarnya sewa operasi sebagai sebuah konsep masih ada dan relevan, terutama untuk lessor.

2. Mencampuradukkan Aturan

Menganggap klasifikasi sewa operasi dan pembiayaan masih berlaku sama untuk semua pihak adalah keliru, karena bagi lessee telah diganti model tunggal, sementara bagi lessor klasifikasi tersebut tetap berlaku.

3. Mengabaikan Amortisasi

Tidak membedakan beban sewa lurus lama dengan amortisasi aset hak guna dan beban bunga.

Dalam PSAK 73, struktur beban berubah karena terdiri dari amortisasi aset hak guna dan bunga liabilitas sewa, yang polanya berbeda dari beban sewa garis lurus dan harus dihitung dengan metode yang tepat.

4. Salah Menentukan Masa Sewa

Lupa menerapkan pengecualian sewa jangka pendek dan aset bernilai rendah secara konsisten.

Perusahaan yang memilih menerapkan pengecualian ini perlu melakukannya sebagai kebijakan akuntansi yang konsisten untuk seluruh kelas aset yang sama sehingga tidak bisa dipilih-pilih per kontrak berdasarkan preferensi.

Kesimpulan

Memahami perbedaan sewa operasi dan sewa pembiayaan memerlukan kejelasan tentang apakah yang dibahas adalah lessor atau lessee serta standar akuntansi yang digunakan.

Secara konsep, perbedaan tetap jelas, yaitu sewa pembiayaan mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan, sedangkan sewa operasi tidak, dan bagi lessor klasifikasi ini tetap menjadi dasar pencatatan sesuai IFRS 16 dan PSAK 73 atau PSAK 116.

Untuk lessee, standar terbaru menerapkan model tunggal yang mewajibkan pengakuan aset hak guna dan liabilitas sewa di neraca, terlepas dari jenis sewa, kecuali untuk sewa jangka pendek dan aset bernilai rendah.

Pemahaman yang tepat tentang perbedaan ini berdampak langsung pada kualitas laporan keuangan, analisis rasio, dan keputusan bisnis yang diambil.

Bagi bisnis yang menggunakan kontrak sewa untuk kendaraan, gedung, atau aset operasional lainnya, pencatatan yang akurat menjadi kunci untuk menjaga transparansi dan menghindari kesalahan dalam pelaporan.

Di sinilah sistem akuntansi yang terstruktur berperan penting. Dengan Mekari Jurnal, pengelolaan aset, liabilitas, dan jurnal sewa dapat dilakukan lebih rapi, efisien, dan sesuai standar yang berlaku.

Penggunaan sistem yang tepat membantu tim keuangan meminimalkan risiko kesalahan, sekaligus memastikan laporan keuangan siap digunakan untuk analisis maupun audit.

Coba GRATIS Mekari Jurnal sekarang juga dan rasakan manfaatnya!

Saya Mau Bertanya Ke Sales Mekari Jurnal Sekarang!

Referensi:

IFRS, “IFRS 16 Leases”.

IFRS, “IAS 17 Leases”.

IAI, “Post-Implementation Review PSAK 116: Sewa”.

PWC, “PSAK 73 – Leases”.

Investopedia, “Operating Lease: How It Works and Differs From a Finance Lease”.

CFI, “Finance Lease in Accounting: Definition, Criteria, and Example”.