11 Tips Memulai Bisnis Kos-Kosan yang Menguntungkan Bisnis kos-kosan merupakan salah satu bisnis menarik yang bisa menjadi lahan investasi jangka panjang. Tidak hanya aktivitas jual beli rumah, tetapi kos-kosan juga bisa menjadi pilihan bagi Anda yang ingin memulai bisnis properti. Kos-kosan merupakan salah satu kebutuhan yang paling dibutuhkan oleh mahasiswa atau pekerja dari luar daerah. Meski terlihat menarik dan memiliki keuntungan yang cukup besar, Anda juga harus menjalankan bisnis ini dengan baik dan memikirkan strateginya dengan matang.Berikut beberapa hal yang harus kamu perhatikan sebelum memulai bisnis kos-kosan. 1. Pilih Lokasi Bisnis Kos Yang Strategis Hal pertama yang harus diperhatikan sebelum memulai bisnis kos-kosan adalah memilih lokasi strategis. Cobalah mulai bisnis ini dengan melakukan survei lokasi, carilah lokasi yang mudah ditempuh, memiliki jarak yang dekat dari kampus atau perkantoran, akses mudah, dan sebagainya. Jika target market Anda adalah mahasiswa, carilah lokasi dekat dengan kampus, atau cari lokasi yang dekat dari perkantoran jika target Anda adalah pekerja. Selain dekat dengan kampus atau kantor, carilah lokasi yang memudahkan target Anda mencari tempat makan, supermarket, rumah sakit, dan dekat dengan jalan raya. 2. Memilih Bangunan yang Tepat Memilih bangunan yang tepat merupakan langkah awal yang sangat krusial dalam memulai bisnis kos-kosan. Sebelum memutuskan untuk mengubah properti yang ada menjadi kos-kosan, Anda perlu melakukan pengecekan detail terhadap bangunan tersebut. Pastikan bangunan tersebut dalam kondisi layak huni dan tidak membutuhkan biaya renovasi yang terlalu besar. Jika Anda berencana membeli properti dari pihak ketiga, seperti developer atau perorangan, penting sekali untuk memeriksa legalitas bangunan tersebut. Pastikan seluruh dokumen kepemilikan, seperti sertifikat tanah dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), sudah lengkap dan sah. Menghindari properti yang terlibat dalam sengketa juga sangat penting agar Anda tidak mengalami kerugian di kemudian hari. 3. Sediakan Tempat Bersih & Nyaman Setelah menemukan lokasi yang strategis, hal kedua yang harus Anda lakukan adalah membuat kos-kosan yang memberikan jaminan atas kebersihan, keamanan, dan juga kenyamanan penghuni kos. Dengan begitu, mereka akan lebih betah di kos-kosan dan menjadi penghuni kos yang loyal. Berikan sirkulasi udara yang baik dan sediakan pihak keamanan yang menjaga kos-kosan. Selain itu, Anda juga harus menyeleksi calon penghuni dan membuat aturan yang bisa membuat kos lebih aman dan nyaman, misalnya pintu utama akan ditutup jam 22.00 atau teman penghuni diwajibkan melapor jika menginap, dan sebagainya. Manajemen properti yang baik sangat penting dalam bisnis kos-kosan. Calon penghuni pasti lebih menyukai kos-kosan yang bersih dan terawat dibandingkan dengan tempat yang kumuh dan tidak terurus. Tidak hanya bersih, lingkungan kos-kosan yang rindang dan asri juga akan menambah kenyamanan bagi para penghuni. Sebagai pemilik kos-kosan, Anda harus memastikan bahwa kebersihan bangunan, baik di dalam maupun di luar, selalu terjaga. Memberikan layanan pembersihan kamar secara berkala, misalnya seminggu atau dua minggu sekali, juga bisa menjadi nilai tambah. Selain itu, pastikan fasilitas umum seperti kamar mandi, dapur, dan area bersama selalu dalam kondisi bersih dan terawat. Baca Juga: Jenis Biaya, Strategi, Peluang, Tips Mengelola Bisnis Properti 4. Berikan Harga Kost Kompetitif Harga adalah salah satu faktor penentu apakah calon penghuni memilih kos-kosan yang Anda miliki atau tidak. Agar kamar kos-kosan Anda penuh dan ramai, cobalah berikan harga sewa yang sesuai dengan target dan fasilitas yang dimiliki kos-kosan tersebut. Misalnya kamar kos dengan fasilitas AC dihargai Rp1,5 juta, dan tanpa AC hanya Rp800 ribu. Sebelum menentukan harga, Anda bisa melakukan survey kecil-kecilan terhadap harga kos di sekitar lokasi. Setelah pelanggan tertarik dengan harga yang ditawarkan, sebaiknya Anda mengirimkan invoice yang terjadwal menggunakan software atau aplikasi invoice yang memiliki fitur ini. Sehingga Anda tidak perlu repot lagi melakukan penagihan ke setiap penghuni kosan saat waktunya pembayaran. 5. Berikan Fasilitas Tambahan Pada Bisnis Kos-Kosan Anda Selain fasilitas di kamar kos, Anda juga harus memperhatikan fasilitas lainnya, misalnya menyediakan WiFi gratis, layanan laundry, ketering, dan sebagainya. Hal ini akan membantu Anda memenangkan persaingan pasar. Tanpa adanya fasilitas tambahan, Anda akan sulit menarik calon penghuni kos. Apalagi saat ini hampir semua kos-kosan menyediakan layanan WiFi gratis. Lakukan Promosi Setelah semuanya dipersiapkan dengan baik, hal terakhir yang harus Anda lakukan adalah membuat promosi bisnis Anda. Cobalah mulai dengan promosi melalui social media atau menempel brosur di tempat makan yang biasa dikunjungi target market. Anda juga bisa memberikan promosi atau diskon untuk beberapa penghuni pertama kos-kosan. Hal ini tentu akan menjadi daya tarik tersendiri bagi kos-kosan Anda. Itulah beberapa tips yang harus Anda lakukan sebelum memulai bisnis kos-kosan. 6. Lakukan Perhitungan Biaya Bisnis Kos-kosan dengan Cermat Sebelum memulai bisnis kos-kosan, penting untuk melakukan perhitungan biaya secara cermat. Perhitungan ini meliputi biaya pembelian tanah, biaya pembangunan, biaya renovasi (jika diperlukan), hingga biaya operasional. Semua harus diperhitungkan dengan baik agar Anda dapat menentukan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk balik modal dan mendapatkan keuntungan. Selain itu, perhitungan ini juga akan membantu Anda dalam memutuskan berapa harga sewa yang harus Anda tetapkan agar bisnis kos-kosan Anda tetap menguntungkan. Jika perhitungan tidak dilakukan dengan cermat, bisa-bisa bisnis Anda justru mengalami kerugian di kemudian hari. Berikut adalah contoh studi kasus perhitungan biaya bisnis kos-kosan: 1. Biaya Investasi Awal Pembelian Tanah: Rp 500 juta Pembangunan Bangunan Kos (10 kamar): Rp 1,5 miliar Total Biaya Investasi Awal: Rp 2 miliar 2. Biaya Operasional Bulanan Listrik dan Air: Rp 2 juta Gaji Pengelola: Rp 3 juta Perawatan dan Kebersihan: Rp 1 juta Total Biaya Operasional: Rp 6 juta 3. Pendapatan Harga Sewa Per Kamar: Rp 2,5 juta/bulan Total Pendapatan (10 kamar): Rp 25 juta/bulan 4. Laba Bersih Laba Bersih Per Bulan: Rp 25 juta – Rp 6 juta = Rp 19 juta Waktu Balik Modal (ROI): Rp 2 miliar / Rp 19 juta ≈ 8,77 tahun Dengan perhitungan tersebut, pemilik kos dapat memperkirakan waktu balik modal sekitar 9 tahun, dengan asumsi biaya dan pendapatan tetap stabil. Baca Juga: Buka Usaha Rumah Kos Kosan di Bandung Perlu Modal Berapa? 7. Pembukuan yang Tepat untuk Kelancaran Bisnis Kos-Kosan Pembukuan yang tepat adalah elemen penting dalam menjalankan bisnis kos-kosan. Dengan pembukuan yang baik, Anda dapat melacak arus kas, pendapatan, serta biaya-biaya yang dikeluarkan untuk operasional kos-kosan. Pembukuan juga sangat penting untuk memantau keuntungan yang Anda peroleh, sekaligus membantu Anda dalam membuat laporan keuangan yang transparan. Jika Anda tidak memiliki pengetahuan akuntansi yang memadai, ada baiknya menggunakan software akuntansi atau menyewa jasa akuntan profesional untuk membantu Anda dalam melakukan pembukuan bisnis. Berikut adalah contoh pembukuan sederhana bisnis kos-kosan: 1. Pendapatan: Tanggal: 1 Oktober 2023 Sumber: Sewa Kamar Jumlah: Rp 2.500.000 (per kamar) Total Pendapatan Bulanan: Rp 25.000.000 (10 kamar) 2. Pengeluaran: Listrik & Air: Rp 2.000.000 Gaji Pengelola: Rp 3.000.000 Perawatan & Kebersihan: Rp 1.000.000 Total Pengeluaran Bulanan: Rp 6.000.000 3. Laba Bersih: Total Pendapatan: Rp 25.000.000 Total Pengeluaran: Rp 6.000.000 Laba Bersih: Rp 19.000.000 Pastikan catat semua kas masuk dan keluar, dan biaya-biaya yang Anda keluarkan selama bisnis kos-kosan ini berjalan dengan menggunakan software akuntansi keuangan untuk UKM. Jika merasa sulit dalam hal pembukuan, Anda bisa mulai menggunakan Mekari Jurnal sebagai aplikasi akuntansi yang membantu Anda mengelola keuangan bisnis dengan rapi dan akurat. Cari tau semua tentang Mekari Jurnal dan nikmati free trial 7 hari untuk Anda yang melakukan pendaftaran sekarang! Konsultasi Gratis dengan Mekari Jurnal Sekarang! 8. Mengenal Jenis Properti yang Ideal Tidak semua properti cocok untuk dijadikan bisnis kos-kosan. Idealnya, properti yang akan dijadikan kos-kosan harus memiliki sejumlah syarat dasar, seperti jumlah kamar yang cukup banyak dan berukuran standar. Selain itu, lokasi properti juga sangat penting untuk diperhatikan. Properti yang ideal harus berada di kawasan strategis, dekat dengan area perkantoran, kampus, atau tempat-tempat umum lainnya. Sebelum Anda benar-benar memutuskan untuk membeli atau merenovasi bangunan, pastikan bahwa bangunan tersebut memenuhi kriteria yang dibutuhkan. Jika ada yang perlu direnovasi, hitung dengan cermat berapa anggaran yang dibutuhkan untuk renovasi tersebut. Keputusan ini harus matang agar Anda tidak terbebani biaya yang melebihi perhitungan awal. 9. Desain Kekinian untuk Daya Tarik Lebih Salah satu cara menarik penyewa adalah dengan menghadirkan desain bangunan yang kekinian dan estetik. Banyak penghuni, terutama anak muda yang menempati kos-kosan di kota besar, cenderung lebih tertarik dengan kos-kosan yang memiliki desain modern. Anda bisa mempertimbangkan desain hunian minimalis atau industrial yang sedang menjadi tren saat ini. Tidak hanya sekadar estetika, tetapi juga kenyamanan penghuni harus diprioritaskan. Selain desain, lengkapi kos-kosan Anda dengan fasilitas penunjang seperti dispenser, dapur umum, dan laundry area agar penghuni merasa lebih nyaman tinggal di tempat Anda. 10. Fasilitas yang Sesuai dengan Harga Sewa Anda dapat menawarkan fasilitas yang sesuai dengan harga sewa yang Anda tetapkan. Fasilitas standar yang biasanya tersedia di kos-kosan adalah kasur, lemari, meja dan kursi, serta kamar mandi. Namun, jika Anda menawarkan fasilitas tambahan seperti AC, Wi-Fi, atau water heater, Anda berhak mematok harga sewa yang lebih tinggi. Penting untuk selalu memastikan bahwa harga yang Anda tetapkan sudah sesuai dengan fasilitas yang diberikan. Jangan sampai harga sewa yang terlalu tinggi membuat kos-kosan Anda sepi penyewa, tetapi juga jangan sampai harga terlalu rendah membuat Anda rugi. Jangan sampai juga terjadi, penyewa lakukan kasbon hingga menyebabkan cashflow bisnis kos-kosan macet. Baca Juga: Pengertian, Manfaat, dan Pencatatan Kasbon dalam Akuntansi 11. Tetapkan Harga Sewa Sesuai dengan Pasar Menetapkan harga sewa yang sesuai dengan pasar adalah kunci sukses dalam menjalankan bisnis kos-kosan. Sebelum menentukan harga, lakukan riset terlebih dahulu mengenai harga sewa kos-kosan di sekitar lokasi Anda. Perhatikan fasilitas apa saja yang ditawarkan oleh kompetitor, kondisi bangunan, serta lokasi mereka. Jika bangunan dan fasilitas yang Anda tawarkan lebih baik dari kompetitor, Anda bisa mematok harga sewa yang sedikit lebih tinggi. Namun, tetap pastikan bahwa harga yang Anda tetapkan masih kompetitif dengan harga sewa di kawasan tersebut. Riset yang tepat akan membantu Anda dalam menentukan harga sewa yang masuk akal dan menarik bagi calon penghuni. Dengan melakukan tips-tips di atas, bisnis kos-kosanmu akan menjadi favorit penghuni kos. Namun, setelah memiliki banyak penghuni, jangan pernah lupa untuk melayani mereka dengan baik di dalam kos-kosan. Terima saran dan kritik mereka, karena hal itu bisa membangun Anda dan bisnis menjadi lebih baik dan berkembang. Selain itu, cobalah mulai miliki pembukuan yang rapi untuk memudahkan Anda dalam mengatur keuangan bisnis. Referensi:
