Pembukuan Bisnis Properti: Standar dan Cara Mencatatnya Highlights Pembukuan bisnis properti memiliki karakteristik khusus karena melibatkan transaksi bernilai besar dan siklus penjualan yang panjang. Properti untuk dijual dicatat sebagai persediaan, sedangkan properti untuk disewakan atau investasi dicatat sebagai properti investasi sesuai PSAK 240 (sebelumnya PSAK 13). Penjualan properti mengacu pada PSAK 115 (sebelumnya PSAK 72) untuk pengakuan pendapatan serta memperhatikan kewajiban pajak seperti PPh Final dan BPHTB. Bisnis properti memiliki karakteristik keuangan yang berbeda dari kebanyakan jenis usaha.Nilai transaksinya besar, proses penjualannya berlangsung dalam jangka waktu yang panjang, dan pengakuan pendapatannya tidak bisa dilakukan sembarangan.Tidak sedikit pelaku usaha properti yang mengira uang muka dari pembeli bisa langsung dicatat sebagai pendapatan.Padahal, dalam akuntansi terdapat standar yang mengatur kapan pendapatan benar-benar boleh diakui.Itulah sebabnya pembukuan bisnis properti tidak cukup hanya mencatat uang masuk dan keluar.Prosesnya juga harus mengikuti standar akuntansi dan ketentuan perpajakan yang berlaku agar laporan keuangan tetap akurat dan terhindar dari risiko kesalahan pelaporan.Dalam artikel ini, Anda akan mempelajari karakteristik pembukuan bisnis properti, standar akuntansi yang berlaku, contoh pencatatan transaksi, hingga kewajiban pajak yang perlu diperhatikan. Apa itu Pembukuan Bisnis Properti?Pembukuan bisnis properti adalah proses mencatat seluruh transaksi keuangan yang berkaitan dengan pengembangan, penjualan, penyewaan, maupun pengelolaan aset properti, seperti tanah, rumah, apartemen, hingga bangunan komersial. Hasil pencatatan tersebut kemudian disusun menjadi laporan keuangan sesuai standar akuntansi yang berlaku.Berbeda dengan banyak jenis usaha lainnya, pembukuan bisnis properti tidak hanya berfokus pada pencatatan pemasukan dan pengeluaran. Cara mencatat setiap transaksi juga dipengaruhi oleh tujuan kepemilikan aset tersebut.Dalam buku Akuntansi Keuangan Menengah Edisi IFRS dijelaskan bahwa pengelompokan aset dalam laporan keuangan ditentukan berdasarkan tujuan penggunaannya, bukan hanya bentuk fisiknya. Artinya, bangunan yang sama bisa memiliki perlakuan akuntansi yang berbeda, tergantung apakah akan dijual, disewakan, atau digunakan sendiri oleh perusahaan.Karakteristik inilah yang membuat pembukuan bisnis properti menjadi lebih kompleks. Misalnya, toko ritel umumnya dapat mengakui pendapatan saat barang diserahkan kepada pelanggan. Sebaliknya, perusahaan properti harus memastikan terlebih dahulu bahwa seluruh kewajiban pelaksanaan (performance obligation) telah dipenuhi sebelum penjualan unit dapat diakui sebagai pendapatan sesuai standar akuntansi.Baca Juga: 7 Tips Sukses Menjadi Marketing Properti FreelanceDua Kategori Properti dalam Akuntansi: Persediaan vs Properti InvestasiSebelum membahas pencatatan pendapatan, Anda perlu memahami bahwa tidak semua aset properti diperlakukan dengan cara yang sama dalam akuntansi. Perlakuannya bergantung pada tujuan perusahaan memiliki properti tersebut. Properti investasi: Properti yang dimiliki untuk memperoleh pendapatan sewa, kenaikan nilai, atau keduanya, bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Persediaan: Properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha normal, misalnya rumah atau apartemen yang dipasarkan oleh perusahaan developer. Ketentuan ini diatur dalam PSAK 13 tentang Properti Investasi (kini PSAK 240). Contohnya adalah ruko atau gedung yang dibeli khusus untuk disewakan kepada pihak lain dalam jangka panjang.Klasifikasi ini penting dalam dunia akuntansi. Status sebuah properti akan mempengaruhi cara pengukuran, penyajian, hingga pelaporannya dalam laporan keuangan. Persediaan umumnya disajikan sebagai aset lancar karena diharapkan terjual dalam siklus operasi normal, sedangkan properti investasi disajikan sebagai aset non lancar dan diukur menggunakan model biaya atau model nilai wajar sesuai ketentuan PSAK yang berlaku.Standar Akuntansi yang Mengatur Pengakuan Pendapatan Penjualan PropertiSalah satu tantangan terbesar dalam pembukuan bisnis properti adalah menentukan kapan pendapatan dari penjualan unit dapat diakui. Banyak yang mengira pendapatan bisa langsung dicatat saat pembeli membayar uang muka atau menandatangani perjanjian jual beli. Padahal, tidak selalu demikian.Sejak 1 Januari 2020, pengakuan pendapatan untuk seluruh industri, termasuk sektor properti, mengacu pada PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan. Standar ini menggantikan ketentuan sebelumnya, seperti PSAK 44 dan ISAK 21, sehingga seluruh entitas kini menggunakan satu acuan yang sama dalam mengakui pendapatan.Berdasarkan PSAK 72, developer tidak lagi dapat mengakui pendapatan hanya berdasarkan persentase penyelesaian proyek. Sebelum mencatat penjualan sebagai pendapatan, perusahaan harus menilai terlebih dahulu apakah kewajiban pelaksanaan (performance obligation) dipenuhi secara bertahap (over time) atau pada satu titik waktu (at a point in time). Penilaian ini bergantung pada ketentuan dalam kontrak dan karakteristik transaksi yang dilakukan.Baca Juga: 6 Hal yang Harus Dihindari Pemilik Bisnis Properti atau Real EstateContoh Pengakuan Pendapatan Penjualan Unit PropertiAgar lebih mudah dipahami, berikut contoh sederhana penerapan pengakuan pendapatan pada bisnis properti.Misalnya, PT Griya Sentosa menjual satu unit rumah siap huni seharga Rp800.000.000. Rumah tersebut telah selesai dibangun dan langsung diserahterimakan kepada pembeli setelah akad jual beli selesai.Karena kewajiban pelaksanaan (performance obligation) baru terpenuhi saat unit diserahkan, maka seluruh nilai penjualan diakui sebagai pendapatan pada saat itu.Pendapatan yang diakui:Rp800.000.000Dengan kata lain, pendapatan tidak dicatat saat pembeli membayar uang muka, melainkan ketika pengendalian atas rumah benar-benar berpindah kepada pembeli sesuai ketentuan PSAK 72.Berbeda jika perusahaan menjual unit yang masih dalam proses pembangunan. Dalam kondisi tertentu, PSAK 72 memperbolehkan pendapatan diakui secara bertahap (over time), apabila kontrak memenuhi kriteria yang ditetapkan dalam standar, misalnya ketika pelanggan memperoleh manfaat atau pengendalian atas aset secara bertahap selama proses pembangunan.Sebaliknya, jika kriteria tersebut tidak terpenuhi, pendapatan baru dapat diakui pada saat pengendalian atas unit berpindah kepada pelanggan (at a point in time).Kewajiban Pajak Khas Transaksi Properti yang Wajib DicatatSelain mencatat pendapatan, bisnis properti juga perlu memastikan setiap kewajiban pajak dicatat dengan benar. Nilai transaksi yang besar membuat kesalahan pencatatan pajak dapat berdampak pada laporan keuangan sekaligus kepatuhan perpajakan perusahaan. Berikut beberapa jenis pajak yang umumnya muncul dalam transaksi properti: 1. PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau BangunanSaat menjual properti, penjual wajib membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 dan penjelasan Direktorat Jenderal Pajak, tarif PPh Final dibedakan menjadi: 2,5% dari nilai pengalihan untuk transaksi properti pada umumnya. 1% untuk penjualan Rumah Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS) oleh pengembang yang memenuhi ketentuan. 0% untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus. Pajak ini menjadi kewajiban penjual dan umumnya harus disetor sebelum akta pengalihan hak ditandatangani.2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)Selain PPh Final, transaksi properti juga dikenai BPHTB, yaitu pajak daerah yang menjadi kewajiban pihak pembeli.Mengacu pada ketentuan Kementerian Keuangan, tarif BPHTB paling tinggi 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai tersebut dihitung berdasarkan nilai transaksi atau NJOP yang lebih tinggi, setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarannya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah.Meskipun BPHTB bukan merupakan beban penjual, developer tetap perlu mencatat dan memantau proses pembayarannya. Pasalnya, dalam praktiknya pengembang sering membantu pengurusan administrasi transaksi hingga kewajiban perpajakan pembeli selesai dipenuhi.Contoh Jurnal Pencatatan Transaksi Penjualan PropertiMelanjutkan contoh PT Griya Sentosa sebelumnya, berikut cara mencatat transaksi penjualan rumah siap huni seharga Rp800.000.000 serta kewajiban PPh Final-nya.Saat serah terima unit dan pengakuan pendapatan: Keterangan Debit Kredit Kas / Piutang Rp800.000.000 Pendapatan Penjualan Unit Properti Rp800.000.000 Saat mencatat kewajiban PPh Final atas transaksi tersebut, dengan asumsi rumah ini bukan kategori Rumah Sederhana/Rusun Sederhana sehingga dikenai tarif 2,5%:PPh Final = 2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000 Keterangan Debit Kredit Beban PPh Final Penjualan Properti Rp20.000.000 Kas / Utang PPh Final Rp20.000.000 Karena PPh Final ini bersifat final, jumlahnya tidak lagi diperhitungkan dalam penghitungan PPh Badan tahunan perusahaan, sehingga cukup dicatat sebagai beban tersendiri yang terpisah dari perhitungan pajak penghasilan biasa.Baca Juga: Akuntansi Properti: Penerapan dan Dampaknya pada Industri Real EstateKesalahan Umum dalam Pembukuan Bisnis PropertiPembukuan bisnis properti memiliki proses yang lebih kompleks dibandingkan banyak jenis usaha lainnya. Karena itu, tidak sedikit perusahaan yang melakukan kesalahan pencatatan, terutama pada proyek dengan nilai transaksi yang besar. Berikut beberapa kesalahan yang paling sering terjadi.1. Mengakui pendapatan terlalu diniSalah satu kesalahan yang paling umum adalah mengakui seluruh pendapatan saat uang muka diterima.Padahal, berdasarkan PSAK 72, pendapatan baru dapat diakui ketika kewajiban pelaksanaan (performance obligation) telah terpenuhi. Jika dicatat terlalu cepat, laba perusahaan dapat terlihat lebih besar dari kondisi yang sebenarnya.2. Tidak memisahkan persediaan dan properti investasiProperti yang akan dijual dan properti yang disewakan memiliki perlakuan akuntansi yang berbeda. Jika keduanya dicatat dalam kategori yang sama, penyajian laporan keuangan menjadi kurang akurat dan berpotensi mempengaruhi penilaian aset perusahaan.3. Tidak mencatat PPh Final dengan benarPPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan sering kali terlewat atau tidak dicatat secara terpisah dalam pembukuan. Padahal, pajak ini merupakan bagian penting dari transaksi properti dan nilainya dapat berdampak signifikan terhadap laporan keuangan.4. Dokumentasi transaksi perpajakan kurang lengkapDokumen pendukung, seperti dasar perhitungan BPHTB atau nilai perolehan objek pajak, sebaiknya disimpan dengan baik. Dokumentasi yang lengkap akan memudahkan proses audit maupun pemeriksaan pajak apabila diperlukan di kemudian hari.Catat Transaksi Bisnis Properti Anda Secara Otomatis dengan Mekari JurnalMencatat transaksi properti secara manual, mulai dari pengakuan pendapatan hingga kewajiban PPh Final, membutuhkan ketelitian tinggi mengingat nilai satu transaksi saja bisa mencapai ratusan juta rupiah.Mekari Jurnal sebagai software akuntansi membantu bisnis properti mencatat setiap transaksi secara otomatis dan konsisten, sehingga tidak ada nilai transaksi besar yang salah kategori atau salah waktu pengakuan.Dengan fitur Pembukuan Mekari Jurnal, Anda dapat: Mencatat transaksi secara otomatis dan terintegrasi ke laporan keuangan, sehingga setiap penjualan unit properti langsung tercermin dalam laporan laba rugi dan neraca tanpa input berulang. Menyusun bagan akun (chart of accounts) sesuai kebutuhan bisnis properti, termasuk memisahkan akun persediaan properti untuk dijual dengan akun properti investasi. Menghasilkan lebih dari 55 jenis laporan keuangan, manajemen, dan operasional, mendukung pengambilan keputusan bisnis yang lebih akurat berdasarkan data real-time. Menjaga akurasi data keuangan melalui integrasi bank, sehingga pencatatan kas masuk dari pembayaran uang muka, cicilan, hingga pelunasan konsumen tetap sinkron dengan rekening perusahaan. Kelola pembukuan bisnis properti Anda dengan Mekari Jurnal!Coba Gratis Sekarang!ReferensiIkatan Akuntan Indonesia (IAI), “PSAK 13 (kini PSAK 240): Properti Investasi.”Ikatan Akuntan Indonesia (IAI), “Pengesahan PSAK 71, PSAK 72, dan Amendemen PSAK 62.”Direktorat Jenderal Pajak (DJP), “Jual Beli Tanah di Bawah Rp60 Juta Bebas PPh, Asal…”Kementerian Keuangan RI (Kemenkeu), “Mengenal Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).”Kieso, D.E., Weygandt, J.J., & Warfield, T.D. “Akuntansi Keuangan Menengah Edisi IFRS.” FAQ Apa perbedaan pembukuan bisnis properti dengan bisnis retail biasa? Apa perbedaan pembukuan bisnis properti dengan bisnis retail biasa? Nilai transaksi bisnis properti jauh lebih besar dan siklus penjualannya lebih panjang, mulai dari uang muka hingga serah terima unit. Selain itu, waktu pengakuan pendapatannya perlu dianalisis lebih dulu berdasarkan kewajiban pelaksanaan sesuai PSAK 72, tidak sesederhana penjualan barang yang langsung diakui saat transaksi di kasir. Kapan pendapatan penjualan unit properti boleh diakui? Kapan pendapatan penjualan unit properti boleh diakui? Tergantung karakteristik kontraknya. Jika kewajiban pelaksanaan terpenuhi pada satu titik waktu, misalnya saat serah terima unit siap huni, pendapatan diakui penuh saat itu. Jika kewajiban pelaksanaan terpenuhi secara bertahap sesuai kriteria PSAK 72, pendapatan diakui mengikuti tingkat penyelesaian proyek. Apa perbedaan PPh Final properti dengan BPHTB? Apa perbedaan PPh Final properti dengan BPHTB? PPh Final atas pengalihan tanah dan bangunan ditanggung oleh penjual dengan tarif 2,5% atau 1% tergantung jenis propertinya, sedangkan BPHTB ditanggung oleh pembeli dengan tarif maksimal 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP. Apakah properti yang disewakan dicatat sama dengan properti yang dijual? Apakah properti yang disewakan dicatat sama dengan properti yang dijual? Tidak. Properti yang dikuasai untuk dijual dicatat sebagai persediaan, sementara properti yang dikuasai untuk disewakan atau kenaikan nilai dicatat sebagai properti investasi sesuai PSAK 13 (kini PSAK 240), dengan perlakuan pengukuran yang berbeda. Apa risiko jika pembukuan bisnis properti tidak sesuai standar akuntansi? Apa risiko jika pembukuan bisnis properti tidak sesuai standar akuntansi? Risikonya meliputi laporan keuangan yang menyesatkan karena pendapatan diakui terlalu cepat atau terlalu lambat, kesulitan mengajukan pembiayaan ke bank karena laporan keuangan dianggap tidak kredibel, hingga potensi sengketa dengan otoritas pajak akibat kewajiban PPh Final atau BPHTB yang tidak tercatat dan terdokumentasi dengan baik. Kategori : Financial Management Artikel Sebelumnya Artikel Selanjutnya Dapatkan kurasi newsletter terkait pembukuan dan Akuntansi Subscribe Ikuti akun media sosial resmi dari Mekari Jurnal Facebook Instagram LinkedIn YouTube Dapatkan kurasi newsletter terkait pembukuan dan Akuntansi Subscribe Bagikan artikelWhatsAppLinkedinFacebook
Pembukuan Bisnis Properti: Standar dan Cara Mencatatnya Highlights Pembukuan bisnis properti memiliki karakteristik khusus karena melibatkan transaksi bernilai besar dan siklus penjualan yang panjang. Properti untuk dijual dicatat sebagai persediaan, sedangkan properti untuk disewakan atau investasi dicatat sebagai properti investasi sesuai PSAK 240 (sebelumnya PSAK 13). Penjualan properti mengacu pada PSAK 115 (sebelumnya PSAK 72) untuk pengakuan pendapatan serta memperhatikan kewajiban pajak seperti PPh Final dan BPHTB. Bisnis properti memiliki karakteristik keuangan yang berbeda dari kebanyakan jenis usaha.Nilai transaksinya besar, proses penjualannya berlangsung dalam jangka waktu yang panjang, dan pengakuan pendapatannya tidak bisa dilakukan sembarangan.Tidak sedikit pelaku usaha properti yang mengira uang muka dari pembeli bisa langsung dicatat sebagai pendapatan.Padahal, dalam akuntansi terdapat standar yang mengatur kapan pendapatan benar-benar boleh diakui.Itulah sebabnya pembukuan bisnis properti tidak cukup hanya mencatat uang masuk dan keluar.Prosesnya juga harus mengikuti standar akuntansi dan ketentuan perpajakan yang berlaku agar laporan keuangan tetap akurat dan terhindar dari risiko kesalahan pelaporan.Dalam artikel ini, Anda akan mempelajari karakteristik pembukuan bisnis properti, standar akuntansi yang berlaku, contoh pencatatan transaksi, hingga kewajiban pajak yang perlu diperhatikan. Apa itu Pembukuan Bisnis Properti?Pembukuan bisnis properti adalah proses mencatat seluruh transaksi keuangan yang berkaitan dengan pengembangan, penjualan, penyewaan, maupun pengelolaan aset properti, seperti tanah, rumah, apartemen, hingga bangunan komersial. Hasil pencatatan tersebut kemudian disusun menjadi laporan keuangan sesuai standar akuntansi yang berlaku.Berbeda dengan banyak jenis usaha lainnya, pembukuan bisnis properti tidak hanya berfokus pada pencatatan pemasukan dan pengeluaran. Cara mencatat setiap transaksi juga dipengaruhi oleh tujuan kepemilikan aset tersebut.Dalam buku Akuntansi Keuangan Menengah Edisi IFRS dijelaskan bahwa pengelompokan aset dalam laporan keuangan ditentukan berdasarkan tujuan penggunaannya, bukan hanya bentuk fisiknya. Artinya, bangunan yang sama bisa memiliki perlakuan akuntansi yang berbeda, tergantung apakah akan dijual, disewakan, atau digunakan sendiri oleh perusahaan.Karakteristik inilah yang membuat pembukuan bisnis properti menjadi lebih kompleks. Misalnya, toko ritel umumnya dapat mengakui pendapatan saat barang diserahkan kepada pelanggan. Sebaliknya, perusahaan properti harus memastikan terlebih dahulu bahwa seluruh kewajiban pelaksanaan (performance obligation) telah dipenuhi sebelum penjualan unit dapat diakui sebagai pendapatan sesuai standar akuntansi.Baca Juga: 7 Tips Sukses Menjadi Marketing Properti FreelanceDua Kategori Properti dalam Akuntansi: Persediaan vs Properti InvestasiSebelum membahas pencatatan pendapatan, Anda perlu memahami bahwa tidak semua aset properti diperlakukan dengan cara yang sama dalam akuntansi. Perlakuannya bergantung pada tujuan perusahaan memiliki properti tersebut. Properti investasi: Properti yang dimiliki untuk memperoleh pendapatan sewa, kenaikan nilai, atau keduanya, bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Persediaan: Properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha normal, misalnya rumah atau apartemen yang dipasarkan oleh perusahaan developer. Ketentuan ini diatur dalam PSAK 13 tentang Properti Investasi (kini PSAK 240). Contohnya adalah ruko atau gedung yang dibeli khusus untuk disewakan kepada pihak lain dalam jangka panjang.Klasifikasi ini penting dalam dunia akuntansi. Status sebuah properti akan mempengaruhi cara pengukuran, penyajian, hingga pelaporannya dalam laporan keuangan. Persediaan umumnya disajikan sebagai aset lancar karena diharapkan terjual dalam siklus operasi normal, sedangkan properti investasi disajikan sebagai aset non lancar dan diukur menggunakan model biaya atau model nilai wajar sesuai ketentuan PSAK yang berlaku.Standar Akuntansi yang Mengatur Pengakuan Pendapatan Penjualan PropertiSalah satu tantangan terbesar dalam pembukuan bisnis properti adalah menentukan kapan pendapatan dari penjualan unit dapat diakui. Banyak yang mengira pendapatan bisa langsung dicatat saat pembeli membayar uang muka atau menandatangani perjanjian jual beli. Padahal, tidak selalu demikian.Sejak 1 Januari 2020, pengakuan pendapatan untuk seluruh industri, termasuk sektor properti, mengacu pada PSAK 72: Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan. Standar ini menggantikan ketentuan sebelumnya, seperti PSAK 44 dan ISAK 21, sehingga seluruh entitas kini menggunakan satu acuan yang sama dalam mengakui pendapatan.Berdasarkan PSAK 72, developer tidak lagi dapat mengakui pendapatan hanya berdasarkan persentase penyelesaian proyek. Sebelum mencatat penjualan sebagai pendapatan, perusahaan harus menilai terlebih dahulu apakah kewajiban pelaksanaan (performance obligation) dipenuhi secara bertahap (over time) atau pada satu titik waktu (at a point in time). Penilaian ini bergantung pada ketentuan dalam kontrak dan karakteristik transaksi yang dilakukan.Baca Juga: 6 Hal yang Harus Dihindari Pemilik Bisnis Properti atau Real EstateContoh Pengakuan Pendapatan Penjualan Unit PropertiAgar lebih mudah dipahami, berikut contoh sederhana penerapan pengakuan pendapatan pada bisnis properti.Misalnya, PT Griya Sentosa menjual satu unit rumah siap huni seharga Rp800.000.000. Rumah tersebut telah selesai dibangun dan langsung diserahterimakan kepada pembeli setelah akad jual beli selesai.Karena kewajiban pelaksanaan (performance obligation) baru terpenuhi saat unit diserahkan, maka seluruh nilai penjualan diakui sebagai pendapatan pada saat itu.Pendapatan yang diakui:Rp800.000.000Dengan kata lain, pendapatan tidak dicatat saat pembeli membayar uang muka, melainkan ketika pengendalian atas rumah benar-benar berpindah kepada pembeli sesuai ketentuan PSAK 72.Berbeda jika perusahaan menjual unit yang masih dalam proses pembangunan. Dalam kondisi tertentu, PSAK 72 memperbolehkan pendapatan diakui secara bertahap (over time), apabila kontrak memenuhi kriteria yang ditetapkan dalam standar, misalnya ketika pelanggan memperoleh manfaat atau pengendalian atas aset secara bertahap selama proses pembangunan.Sebaliknya, jika kriteria tersebut tidak terpenuhi, pendapatan baru dapat diakui pada saat pengendalian atas unit berpindah kepada pelanggan (at a point in time).Kewajiban Pajak Khas Transaksi Properti yang Wajib DicatatSelain mencatat pendapatan, bisnis properti juga perlu memastikan setiap kewajiban pajak dicatat dengan benar. Nilai transaksi yang besar membuat kesalahan pencatatan pajak dapat berdampak pada laporan keuangan sekaligus kepatuhan perpajakan perusahaan. Berikut beberapa jenis pajak yang umumnya muncul dalam transaksi properti: 1. PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau BangunanSaat menjual properti, penjual wajib membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 dan penjelasan Direktorat Jenderal Pajak, tarif PPh Final dibedakan menjadi: 2,5% dari nilai pengalihan untuk transaksi properti pada umumnya. 1% untuk penjualan Rumah Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS) oleh pengembang yang memenuhi ketentuan. 0% untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus. Pajak ini menjadi kewajiban penjual dan umumnya harus disetor sebelum akta pengalihan hak ditandatangani.2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)Selain PPh Final, transaksi properti juga dikenai BPHTB, yaitu pajak daerah yang menjadi kewajiban pihak pembeli.Mengacu pada ketentuan Kementerian Keuangan, tarif BPHTB paling tinggi 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai tersebut dihitung berdasarkan nilai transaksi atau NJOP yang lebih tinggi, setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarannya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah.Meskipun BPHTB bukan merupakan beban penjual, developer tetap perlu mencatat dan memantau proses pembayarannya. Pasalnya, dalam praktiknya pengembang sering membantu pengurusan administrasi transaksi hingga kewajiban perpajakan pembeli selesai dipenuhi.Contoh Jurnal Pencatatan Transaksi Penjualan PropertiMelanjutkan contoh PT Griya Sentosa sebelumnya, berikut cara mencatat transaksi penjualan rumah siap huni seharga Rp800.000.000 serta kewajiban PPh Final-nya.Saat serah terima unit dan pengakuan pendapatan: Keterangan Debit Kredit Kas / Piutang Rp800.000.000 Pendapatan Penjualan Unit Properti Rp800.000.000 Saat mencatat kewajiban PPh Final atas transaksi tersebut, dengan asumsi rumah ini bukan kategori Rumah Sederhana/Rusun Sederhana sehingga dikenai tarif 2,5%:PPh Final = 2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000 Keterangan Debit Kredit Beban PPh Final Penjualan Properti Rp20.000.000 Kas / Utang PPh Final Rp20.000.000 Karena PPh Final ini bersifat final, jumlahnya tidak lagi diperhitungkan dalam penghitungan PPh Badan tahunan perusahaan, sehingga cukup dicatat sebagai beban tersendiri yang terpisah dari perhitungan pajak penghasilan biasa.Baca Juga: Akuntansi Properti: Penerapan dan Dampaknya pada Industri Real EstateKesalahan Umum dalam Pembukuan Bisnis PropertiPembukuan bisnis properti memiliki proses yang lebih kompleks dibandingkan banyak jenis usaha lainnya. Karena itu, tidak sedikit perusahaan yang melakukan kesalahan pencatatan, terutama pada proyek dengan nilai transaksi yang besar. Berikut beberapa kesalahan yang paling sering terjadi.1. Mengakui pendapatan terlalu diniSalah satu kesalahan yang paling umum adalah mengakui seluruh pendapatan saat uang muka diterima.Padahal, berdasarkan PSAK 72, pendapatan baru dapat diakui ketika kewajiban pelaksanaan (performance obligation) telah terpenuhi. Jika dicatat terlalu cepat, laba perusahaan dapat terlihat lebih besar dari kondisi yang sebenarnya.2. Tidak memisahkan persediaan dan properti investasiProperti yang akan dijual dan properti yang disewakan memiliki perlakuan akuntansi yang berbeda. Jika keduanya dicatat dalam kategori yang sama, penyajian laporan keuangan menjadi kurang akurat dan berpotensi mempengaruhi penilaian aset perusahaan.3. Tidak mencatat PPh Final dengan benarPPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan sering kali terlewat atau tidak dicatat secara terpisah dalam pembukuan. Padahal, pajak ini merupakan bagian penting dari transaksi properti dan nilainya dapat berdampak signifikan terhadap laporan keuangan.4. Dokumentasi transaksi perpajakan kurang lengkapDokumen pendukung, seperti dasar perhitungan BPHTB atau nilai perolehan objek pajak, sebaiknya disimpan dengan baik. Dokumentasi yang lengkap akan memudahkan proses audit maupun pemeriksaan pajak apabila diperlukan di kemudian hari.Catat Transaksi Bisnis Properti Anda Secara Otomatis dengan Mekari JurnalMencatat transaksi properti secara manual, mulai dari pengakuan pendapatan hingga kewajiban PPh Final, membutuhkan ketelitian tinggi mengingat nilai satu transaksi saja bisa mencapai ratusan juta rupiah.Mekari Jurnal sebagai software akuntansi membantu bisnis properti mencatat setiap transaksi secara otomatis dan konsisten, sehingga tidak ada nilai transaksi besar yang salah kategori atau salah waktu pengakuan.Dengan fitur Pembukuan Mekari Jurnal, Anda dapat: Mencatat transaksi secara otomatis dan terintegrasi ke laporan keuangan, sehingga setiap penjualan unit properti langsung tercermin dalam laporan laba rugi dan neraca tanpa input berulang. Menyusun bagan akun (chart of accounts) sesuai kebutuhan bisnis properti, termasuk memisahkan akun persediaan properti untuk dijual dengan akun properti investasi. Menghasilkan lebih dari 55 jenis laporan keuangan, manajemen, dan operasional, mendukung pengambilan keputusan bisnis yang lebih akurat berdasarkan data real-time. Menjaga akurasi data keuangan melalui integrasi bank, sehingga pencatatan kas masuk dari pembayaran uang muka, cicilan, hingga pelunasan konsumen tetap sinkron dengan rekening perusahaan. Kelola pembukuan bisnis properti Anda dengan Mekari Jurnal!Coba Gratis Sekarang!ReferensiIkatan Akuntan Indonesia (IAI), “PSAK 13 (kini PSAK 240): Properti Investasi.”Ikatan Akuntan Indonesia (IAI), “Pengesahan PSAK 71, PSAK 72, dan Amendemen PSAK 62.”Direktorat Jenderal Pajak (DJP), “Jual Beli Tanah di Bawah Rp60 Juta Bebas PPh, Asal…”Kementerian Keuangan RI (Kemenkeu), “Mengenal Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).”Kieso, D.E., Weygandt, J.J., & Warfield, T.D. “Akuntansi Keuangan Menengah Edisi IFRS.” FAQ Apa perbedaan pembukuan bisnis properti dengan bisnis retail biasa? Apa perbedaan pembukuan bisnis properti dengan bisnis retail biasa? Nilai transaksi bisnis properti jauh lebih besar dan siklus penjualannya lebih panjang, mulai dari uang muka hingga serah terima unit. Selain itu, waktu pengakuan pendapatannya perlu dianalisis lebih dulu berdasarkan kewajiban pelaksanaan sesuai PSAK 72, tidak sesederhana penjualan barang yang langsung diakui saat transaksi di kasir. Kapan pendapatan penjualan unit properti boleh diakui? Kapan pendapatan penjualan unit properti boleh diakui? Tergantung karakteristik kontraknya. Jika kewajiban pelaksanaan terpenuhi pada satu titik waktu, misalnya saat serah terima unit siap huni, pendapatan diakui penuh saat itu. Jika kewajiban pelaksanaan terpenuhi secara bertahap sesuai kriteria PSAK 72, pendapatan diakui mengikuti tingkat penyelesaian proyek. Apa perbedaan PPh Final properti dengan BPHTB? Apa perbedaan PPh Final properti dengan BPHTB? PPh Final atas pengalihan tanah dan bangunan ditanggung oleh penjual dengan tarif 2,5% atau 1% tergantung jenis propertinya, sedangkan BPHTB ditanggung oleh pembeli dengan tarif maksimal 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP. Apakah properti yang disewakan dicatat sama dengan properti yang dijual? Apakah properti yang disewakan dicatat sama dengan properti yang dijual? Tidak. Properti yang dikuasai untuk dijual dicatat sebagai persediaan, sementara properti yang dikuasai untuk disewakan atau kenaikan nilai dicatat sebagai properti investasi sesuai PSAK 13 (kini PSAK 240), dengan perlakuan pengukuran yang berbeda. Apa risiko jika pembukuan bisnis properti tidak sesuai standar akuntansi? Apa risiko jika pembukuan bisnis properti tidak sesuai standar akuntansi? Risikonya meliputi laporan keuangan yang menyesatkan karena pendapatan diakui terlalu cepat atau terlalu lambat, kesulitan mengajukan pembiayaan ke bank karena laporan keuangan dianggap tidak kredibel, hingga potensi sengketa dengan otoritas pajak akibat kewajiban PPh Final atau BPHTB yang tidak tercatat dan terdokumentasi dengan baik.
